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Das Jowa-Areal eignet sich bestens für eine Wohnüberbauung. Es befindet sich in unmittelbarer Nähe zum Schulhaus Allmend und zum Wald. Der Bahnhof Zollikofen ist zu Fuss erreichbar und die Hauptstrasse und die Autobahn (Anschluss Schönbühl) sind ebenfalls nicht weit entfernt. Zudem ist das umliegende Quartier hauptsächlich ein Wohngebiet. Wohnungen passen also weit besser ins Quartier als grosse Gewerbebetriebe.
Die Umzonung von einer Arbeitszone in eine Zone mit Planungspflicht mit gemischter Nutzung ermöglicht eine attraktive Wohnüberbauung in verdichteter Bauweise mit guter Gesamtwirkung. Die Aussenräume werden qualitätsvoll gestaltet. Die neue Siedlung ergänzt das bestehende Wohnungsangebot im Quartier, fördert die soziale Vielfalt und verbessert die Altersdurchmischung.
Dank einem neuen Trottoir entlang der Meienstrasse Ost und einem neuen Fussweg im südlichen Bereich zwischen Allmendstrasse und Meienstrasse Nord wird die Schulwegsicherheit verbessert.
Mit der Realisierung der Wohnüberbauung ist auch vorgesehen, auf der Allmend- und Meienstrasse die Markierungen der Tempo 30-Zone anzupassen. Weitere Massnahmen folgen im Rahmen von mittelfristig vorgesehenen Strassensanierungen durch die Gemeinde; so werden u.a. etwa bauliche Elemente wo nötig neu angeordnet.
Die Bautätigkeit ist in den letzten Jahren schweizweit zurückgegangen. Wird kein zusätzlicher Wohnraum geschaffen, steigen die Mieten, was sozial unerwünscht ist. Auch in der Gemeinde Münchenbuchsee ist die Zahl leerer Wohnungen gesunken. Im Schnitt der letzten drei Jahre lag die Leerstandsquote bei 0.9 – damit herrscht laut gängiger Definition Wohnungsknappheit. Der Erlass einer Zone mit Planungspflicht (ZPP) ermöglicht die Umnutzung und bessere Ausnutzung des Jowa-Areals. Die Gemeinde hat das Areal bereits in ihrer Potenzialstudie «Wachstum nach innen» von 2016 als Umstrukturierungsgebiet bezeichnet
Die Neuüberbauung erfordert keinen Ausbau des Strassennetzes. Auch beim Abwassernetz und bei der Trinkwasserversorgung entstehen keine direkten Folgekosten. Die laufende Schulraumplanung der Gemeinde Münchenbuchsee berücksichtigt die Umzonung des Jowa-Areals und die damit verbundene Zunahme an Kindern im Allmend-Quartier. In der neuen Überbauung sind nebst Wohnnutzung auch öffentliche Nutzungen zulässig, also etwa Räumlichkeiten inklusive Aussenraum für Kita, Tagesschule/Mittagstisch oder Kindergarten.
Bei Auf- und Umzonungen muss die Bauherrschaft der Gemeinde eine Abgabe von 30 Prozent des Mehrwerts bezahlen. Eine erste Grobschätzung hat für die neue Nutzung des Jowa-Areals einen Mehrwert von brutto ca. 3.5 Mio. Franken ergeben. Die Abgabe wird somit voraussichtlich 1.0 bis 1.1 Mio. Franken betragen. Definitiv festgelegt und verfügt wird der Mehrwert nach Genehmigung der Anpassung der baurechtlichen Grundordnung. Fällig wird die Abgabe bei Baubeginn für die effektiv bewilligten Neubauflächen und Volumen. Auch sonst profitiert die Gemeinde: Mit den neuen Einwohnerinnen und Einwohnern steigen Steuereinnahmen.
Pro Wohnung sind durchschnittlich 0.7 Parkplätze vorgesehen. Weil das Gebiet durch den öffentlichen Verkehr gut erschlossen ist, reduziert die Gemeinde die zulässige Anzahl Parkplätze pro Wohnung gegenüber anderen Bauvorhaben. Der Wert von 0.7 liegt im unteren Bereich der Bandbreite, die das Baureglement der Gemeinde festlegt (0.5 bis 1.25 Parkplätze pro Wohnung).
Das mit der Überbauung entstehende Verkehrsaufkommen wird auf täglich durchschnittlich rund 220 Fahrten geschätzt. Das Hauptstrassennetz kann diesen Verkehr problemlos aufnehmen, die Auswirkungen auf die beiden Verkehrsknoten sind gering. Die Wartezeiten für Abbiegende verändern sich eventuell – in Abhängigkeit der Fahrtrichtungen und der Anzahl Linksabbieger – in der Morgenspitzenstunde durchschnittlich um rund 3 Sekunden und in der Abendspitzenstunde um rund 7 Sekunden.
Dank einem Trottoir entlang der Meienstrasse Ost – dieses fehlt heute – und einem neuen Fussweg im südlichen Bereich zwischen Allmendstrasse und Meienstrasse Nord wird die Schulwegsicherheit besser. Der Schwerverkehr, der Zulieferungsverkehr und der durch die Mitarbeitenden verursachte Verkehr der ehemaligen Jowa-Fabrik fällt weg. Dadurch erhöht sich generell die Sicherheit des Fuss- und Veloverkehrs. Auch die geschickte Platzierung der Tiefgaragenzufahrt der neuen Überbauung an der Meienstrasse Ost trägt dazu bei: Sie kanalisiert den motorisierten Individualverkehr, was die Allmendstrasse und die Meienstrasse entlastet. Autos und Fussgänger:innen kreuzen sich künftig weniger häufig.
Mit der Realisierung der Wohnüberbauung ist vorgesehen, auf der Allmend- und Meienstrasse die Markierungen der Tempo 30-Zone anzupassen, was die Schulwegsicherheit verbessert. Weitere Massnahmen folgen im Rahmen von mittelfristig vorgesehenen Strassensanierungen durch die Gemeinde; so werden u.a. etwa bauliche Elemente wo nötig neu angeordnet.
